In NYC gevestigd boetiekadvocatenkantoorPardalis & Nohavicka brengt de laatste juridische updates uit de wereld van onroerend goed. Pardalis & Nohavicka behandelt een eclectisch scala aan zaken en vertegenwoordigt individuen en bedrijfseigenaren in civiele procedures, strafzaken en zakelijke transacties, en procedeert momenteel en vertegenwoordigt klanten in de Verenigde Staten en de rest van de wereld.
Makelaars in onroerend goed en genderdiversiteit
Op 17 augustus 2022 ondertekende gouverneur Kathy Hochul Senaatswet S-536A in wet, die een onroerendgoedwet uit 1927 wijzigde waarin makelaars en makelaars als verkopers werden aangeduid. Vrouwen zijn vooral hoopvol dat het nieuwe wetsvoorstel meer genderdiversiteit en gelijkheid in het onroerendgoedberoep zal creëren: het nieuwe wetsvoorstel vervangt het oudere artikel 12A van de onroerendgoedwet, waarin alle onroerendgoedmensen verkopers werden genoemd, een op mannen gerichte term.
Het doel van de wetgeving was om een sekseneutraal wetsvoorstel op te stellen dat de vrouwen erkent die in het vastgoedberoep werken (wat neerkomt op 64% van het personeelsbestand in de sector). De nieuwe wet maakt New York consistent met de rest van het noordoosten door makelaars en vastgoedverkopers niet uitsluitend in het mannelijke geslacht te noemen. Met name de nieuwe wet:
- Verandert het woord “verkoper” in “verkoper” op 85 plaatsen in de oorspronkelijke montagenota
- Vervangt het gebruik van het woord “zijn” door “hun” en “zichzelf” door “hun zelf”
Tijdens de ondertekening van het wetsvoorstel merkte senator Anna Kaplan op: “Jobs hebben geen geslacht. Maar helaas gebruiken veel van onze staatswetten nog steeds gendergerelateerde taal bij het bespreken van beroepen die geen geslacht hebben.
Vergaderingslid Danny O’Connell voegde eraan toe: “Mensen van alle beroepen verdienen het om gewaardeerd te worden, maar gendergerelateerd taalgebruik in onze onroerendgoedwetgeving erkent onvoldoende de bijdragen van vrouwen en niet-binaire New Yorkers. We willen dat onze werkplek de diversiteit van New York weerspiegelt.”
Volgens Bill S-56-A, A-8077A wordt een verkoper gedefinieerd als iemand die werkt onder toezicht van een erkende makelaar die helpt bij de verkoop, aankoop of verhuur van onroerend goed in de staat New York. Een verkoper moet 77 uur verplichte, goedgekeurde vastgoedcursussen volgen, waaronder zes uur studiepunten huisvesting en discriminatie.
State AG schikt huurstabilisatiewet-inbreukzaak
In andere recente ontwikkelingen heeft de procureur-generaal van de staat New York zojuist een schikking getroffen in een lopende zaak met 29 vastgoedbeheerfirma’s. Brian Lee is recent Artikel in het New York Law Journalbehandelde de status van de schikking en de gevolgen daarvan als volgt:
In mei 2019 werd een rechtszaak aangespannen tegen New Castle-medewerker David Drumweller, waarin hij beweerde dat New Castle en zijn werknemers de huurstabilisatiewetten van New York City schonden door renovatiekosten op te drijven om de huurkosten in huurgestabiliseerde appartementen te verhogen. De eigenaren van onroerend goed – waaronder New Castle, High Castle en andere LLC’s – werden beschuldigd van nalatigheid bij het niet goed toezicht houden op de verhuurders van New York City en hun werknemers bij het toezicht op appartementen met een laag inkomen.
Het proces en het onderzoek van de procureur-generaal duurden meer dan drie jaar. De rechtszaak werd aangespannen tegen veel eigenaren van onroerend goedbeheer, waarbij de primaire beklaagde Ink Group LLC heette. Destijds controleerden de eigenaren van het vastgoedbeheer meer dan 32 appartementsgebouwen in het noorden van Brooklyn en Manhattan – die allemaal bedoeld waren om te worden aangemerkt als huurgestabiliseerd.
In het bijzonder werden eigenaren van appartementen beschuldigd van het dwingen van huurders uit hun gebouwen door hun gebouwen in verval te laten raken en ze vervolgens te verdrijven. Werknemers van de vastgoedbeheerfirma’s zouden dan $ 5.000 smeergeld krijgen voor het dwingen van huurders om hun appartementen te verlaten door intimidatie of door hun gebouwen zo te laten verslechteren dat ze niet langer leefbaar waren.
Verder, Ink en andere eigenaren van vastgoedbeheer zouden opzettelijk aannemers hebben ingehuurd om cosmetische updates of renovaties aan het gebouw uit te voeren. Als gevolg hiervan mochten de eigenaren de huren slechts met een klein deel van de kosten van verbeteringen verhogen, zodat de huurgestabiliseerde status van de appartementen intact zou blijven. De eigenaren verhoogden de huren echter aanzienlijk – in strijd met het Individual Apartment Improvement System van elke unit.
Daarnaast probeerden de eigenaren ook op andere manieren de status van de appartementen te dereguleren:
- Eigenaren van Ink en anderen dienden valse huurfacturen of huurlijsten in bij huurders en hun banken.
- Ink, New Castle en anderen dienden valse huurovereenkomsten in met valse huurders, waaronder medewerkers, familieleden en vrienden.
- Eigenaren van onroerend goed hebben de renovatiekosten opgeblazen door valse leningdocumenten bij banken in te dienen om herfinanciering voor de huureenheden te verkrijgen.
- Vastgoedbeheer bood bonussen aan aannemers en werknemers die huurders eruit schopten, waaronder betalingen van $ 5.000 aan elke werknemer voor elke huurder die naar een ander flatgebouw verhuisde.
Uit het onderzoek van de procureur-generaal van de staat New York, Letitia James, bleek dat 29 eigenaren van eigendomsbeheer LLC een gezamenlijke inspanning hadden geleverd om de appartementen te dereguleren door hun huren te verhogen, zodat de classificatie van de appartementen kon worden omgezet van ‘gereguleerd’ naar ‘marktstatus’. Hierdoor konden de eigenaren hun huren aanzienlijk verhogen.
De schikking van James bepaalde dat de 29 eigenaren die bij de schikking betrokken waren, verantwoordelijk zouden zijn voor in totaal $ 4 miljoen, te betalen door alle entiteiten die bij de rechtszaak betrokken waren. Dit omvat het betalen van $ 1,75 miljoen aan het NYC Affordable Housing Fund. Het biedt ook restitutie aan alle getroffen huurders van de huurregeling voor een bedrag van $ 400.000. De schikking verplichtte de eigenaren van onroerend goed ook om huurders terug te betalen voor te hoge huurprijzen, evenals huurgestabiliseerde huurovereenkomsten aan te bieden en huurprijzen opnieuw in te stellen.
Bovendien vereisten andere voorwaarden van de schikking ook dat de eigenaren elke huurder een betaling van $ 2.500 moesten doen voor de kosten in verband met het achterlaten van een onbewoonbaar of vervallen appartement, samen met andere restitutievoorwaarden. Ink Property LLC en andere eigenaren waren ook verplicht om op eigen kosten een externe, onafhankelijke accountant in dienst te nemen om huurstabilisatiepraktijken correct te handhaven.
Over
Taso Pardalis is een van de oprichters van de advocatenkantoren van Pardalis & Nohavicka, een toonaangevend full-service advocatenkantoor in NYC met kantoren in Manhattan, Queens en WeWork. Taso mag dan een bekende advocaat zijn met veel zaken die de krantenkoppen halen in de grote media, maar in wezen is hij een echte ondernemer die gelooft in het ondersteunen van het kleine bedrijfsleven. Zijn aandachtsgebieden zijn: Intellectuele Eigendom, Merkenrecht, Ondernemingsrecht, Ondernemingsrecht en Vastgoedrecht.
_____________
Jacqueline Weiss, afgestudeerd aan Union College, behaalde haar Juris Doctor aan de Albany Law School en mag haar praktijk uitoefenen in de staten New York en New Jersey. Ze heeft de NYS Basic Mediation Training for Community Mediation afgerond en liep stage bij rechter Pineda-Kirwan in het NYS Supreme Court van Queens County en is nu fulltime advocaat bij Pardalis & Nohavicka. Mevrouw Weiss heeft ervaring in de gezondheidszorg en de verdediging van beroepsaansprakelijkheidsclaims van artsen, ziekenhuizen en verpleeghuizen.
Q3 Marktafschermingsrapport: Queens blijft het centrum van afschermingsactiviteiten, claimt de helft van de NYC-zaken
